Désengagement d'un garant au cours d'un bail

À la signature d'un bail locatif, un propriétaire peut demander au futur locataire de fournir un garant. Ce dernier réglera les dettes locatives du locataire s'il n'est plus en mesure de payer son loyer. Dans ce contexte, le garant signe un acte de cautionnement. Mais peut-il s'en désengager alors que le bail est encore en cours ?

Qu'est-ce qu'un acte de cautionnement ?

Un acte de cautionnement est un contrat par lequel une personne, appelée le garant, s'engage à couvrir les dettes locatives d'un locataire si celui-ci ne peut plus payer son loyer. 

L'acte de cautionnement peut être simple ou solidaire : 

• Dans le cadre d'un cautionnement simple, le garant n'intervient que si toutes les démarches pour obtenir le paiement du locataire ont échoué. Il peut ainsi se défendre en demandant au propriétaire d'abord d'épuiser toutes les voies légales contre le locataire.
• En revanche, un cautionnement solidaire implique que le garant peut être sollicité dès le premier impayé, sans que le bailleur doive tenter d'abord de recouvrer les loyers auprès du locataire. Cela rend la responsabilité du garant plus immédiate.

Votre assurance habitation à partir de 47€ par an

Grâce à Assurland.com, comparez gratuitement vos assurances personnelles en quelques minutes pour être protégé au meilleur prix !

Je compare

La caution à durée déterminée

Il existe plusieurs types de cautions pour un garant. Dans le premier cas, la caution est dite « à durée déterminée ». Le garant s'engage sur une durée précise qui est soit explicitement précisée dans l'acte de cautionnement (un an par exemple), soit basée sur la durée du bail et de son éventuel renouvellement.

Durant cette période, le garant ne peut pas se désengager. Il reste contraint de régler les dettes locatives du locataire en cas de besoin jusqu'à la fin de la durée initialement prévue dans l'acte de cautionnement.

Si le garant souhaite tout de même se désengager durant cette période, il doit obtenir l'accord écrit du propriétaire et du locataire.

Une clause au sein du contrat peut également prévoir que cet engagement soit prolongé en cas de reconduction tacite du bail ou de renouvellement. Si cette clause n'est pas présente dans le contrat de location et qu'aucun autre acte de cautionnement n'est signé, le garant est alors désengagé de ses responsabilités.

La caution à durée indéterminée

Dans le deuxième cas, la caution est dite « à durée indéterminée », par opposition. Dans ce cas, le garant peut mettre un terme à son engagement à tout moment. Pour ce faire, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au bailleur précisant sa volonté de résiliation.

Cependant, cette résiliation ne prend effet qu'au terme du bail. Le garant reste donc tenu de régler les éventuelles dettes locatives jusqu'à la fin du bail, mais pas en cas de reconduction ou de renouvellement de celui-ci. Si le garant ne se désengage pas, il conserve son rôle même en cas de renouvellement.

Un garant peut toutefois se désengager avec l'accord du locataire et du propriétaire, même si une durée de caution est précisée dans le contrat. À savoir que tout cela s'applique pour les locations vides comme meublées.

Un garant peut-il se désengager dans le cas d'une colocation ?

Le cas de la colocation diffère un peu. Deux cas de figure se présentent.

Colocation à bail unique

Dans ce cas, le contrat contient normalement une clause de solidarité expirant à la fin du bail. En d'autres termes, les colocataires et leurs garants sont engagés auprès du bailleur pour tous les loyers et charges. La solidarité des cautions se termine à la fin du bail.

"La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé ", précise la loi ALUR.

Colocation à baux individuels

Dans ce cas, il n'y a aucune solidarité entre les colocataires et les garants. Ainsi, chaque garant s'engage pour le locataire qu'il cautionne et pour une durée précisée au sein de l'acte de cautionnement s'il y en a un, ou à l'expiration du préavis du colocataire s'il rend son préavis au propriétaire.

Quelles solutions si mon garant se désengage ? 

Si un garant se retire ou n'est plus en mesure d'assumer son rôle, plusieurs solutions s'offrent à vous pour trouver un nouveau garant :

La caution bancaire

Certaines banques proposent de bloquer une somme d'argent (généralement équivalente à plusieurs mois de loyer) en échange d'une caution bancaire. Ce montant est ensuite libéré en cas de non-paiement du loyer par le locataire. C'est une solution rapide, mais elle nécessite de disposer de fonds importants à immobiliser​.

La garantie Visale

La Garantie Visale, offerte par Action Logement, est un dispositif qui permet de remplacer un garant physique. Elle est gratuite et accessible aux jeunes, étudiants, et salariés précaires. Elle couvre les impayés de loyer pendant toute la durée du bail. Il faut toutefois vérifier l'éligibilité auprès de ce service.

Les services de cautionnement privés

Il existe des entreprises privées comme Garantme qui se substituent à un garant physique en contrepartie d'un paiement de frais. Ces services analysent la solvabilité du locataire et proposent un engagement solide au propriétaire, garantissant ainsi les loyers en cas de défaillance du locataire​.

Négocier avec le propriétaire

Dans certains cas, si vos revenus ont augmenté ou si votre situation financière s'est stabilisée, vous pouvez tenter de négocier avec le propriétaire pour qu'il accepte de louer sans garant. Cette option est plus viable si vous avez déjà prouvé être un locataire fiable.

FAQ Un garant peut-il résilier d'un bail ?

• Comment un garant peut-il négocier son désengagement en cours de bail ?

  Un garant peut négocier son désengagement en discutant directement avec le locataire et le propriétaire. Un nouvel acte de cautionnement peut être signé avec un autre garant pour remplacer l'engagement initial. Il est essentiel d'obtenir un accord écrit entre toutes les parties pour éviter tout malentendu.