Les frais à prévoir lorsque vous contractez un prêt immobilier

Lorsque vous passez par un prêt pour financer l’achat d’un bien immobilier, vous ignorez peut-être toutes les garanties que vous devrez fournir à la banque pour obtenir votre financement. Un prêt immobilier déclenche toujours une procédure assez longue durant laquelle plusieurs acteurs interviennent pour vous obtenir les fonds. Cette procédure a des coûts que l’on vous détaille dans cet article.

Les frais de dossier de prêt immobilier

En cette période de taux bas, les banques redoublent de vigilance. Lorsque vous vous rendez en banque pour soumettre votre dossier de prêt, votre demande engendre tout un travail d’examination de dossier de la part de la banque. Les frais de dossier couvrent donc tout le travail nécessaire à la constitution et à l’examen du dossier.

En soumettant des dossiers solides, parfaitement organisés et qui remplissent tous les critères, vous disposez d’un levier de négociation auprès de la banque, qui accepte parfois de faire un geste commercial. Mais ce n’est pas systématique. Dans certaines banques, les frais de dossier sont à payer immédiatement, lors du dépôt de dossier. Le montant des frais va de 500 € à 1500 € selon les banques.

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Les frais de courtage

Dans vos démarches pour obtenir un prêt, il est préférable de passer par un courtier en prêt immobilier. Le courtier est un intermédiaire entre vous et la banque. Grâce à ses partenariats avec les banques, il compare les offres de prêt sur le marché pour vous obtenir les meilleurs taux immobiliers et négocie les conditions d’emprunt à votre place. Il peut vous faire supprimer les frais de dossier car il vous aide à constituer un dossier solide et se charge de l’envoyer à la banque. Il peut vous obtenir des conditions de prêt avantageuses, comme l’exonération des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) ou la transférabilité de votre prêt. Ce sont des conditions très importantes qui font toute la différence entre deux offres de prêt immobilier.

Il vous permet ainsi d’économiser du temps et de l’argent sur le coût final de votre achat. Cela dit, de nombreux courtiers ont des honoraires souvent compris entre 900 € et 150 0€. Mais il existe des courtiers immobiliers gratuits comme Pretto qui vous accompagnent de la simulation du prêt immobilier jusqu’à la signature chez le notaire.

Les frais de garantie

• L’hypothèque

En vous accordant un prêt immobilier, la banque court le risque que vous ne soyez plus en mesure de rembourser votre emprunt. Elle doit obtenir un certain nombre de garanties qui lui permettront de continuer à fonctionner même si vous faites défaut. Pour être mises en place, ces garanties génèrent des coûts.

Une hypothèque est une garantie qui porte sur le bien que vous voulez acheter. En contractant un prêt hypothécaire, la banque qui vous prête peut demander à saisir le bien faisant l’objet de l'hypothèque lorsque vous ne parvenez plus à rembourser votre prêt. Cette forme de garantie se fait de plus en plus rare.

L’hypothèque engendre des frais de l'ordre de 1,5 % du capital emprunté. Ces frais se décomposent comme suit :

• • L'émolument proportionnel du notaire
  • Les frais de formalités
  • La contribution de sécurité immobilière
  • Les droits d’inscription à la conservation des hypothèques

• La caution

Pour ne pas risquer de se faire saisir leur maison, la majorité des emprunteurs se tourne vers la caution comme garantie. Vous versez des mensualités à une société de cautionnement et vous leur payez une commission de caution dès la souscription valant 1 % du capital emprunté. La société s’engage en contrepartie, à payer vos mensualités de remboursement au cas où vous n’y parvenez plus.

L’avantage est que la garantie ne porte pas sur votre bien immobilier et de plus, la grande majorité des organismes de cautionnement acceptent de vous reverser une partie de vos cotisations lorsque vous n’avez connu aucun incident de paiement tout au long du remboursement de votre prêt.

L’assurance de prêt immobilier

Vous vous demandez certainement quelle est la différence entre l’assurance de prêt immobilier et la caution. Elle est simple. La caution en tant que garantie de prêt ne couvre pas les mêmes risques que l’assurance emprunteur. La caution « assure les arrières » de la banque. Elle prend le relais en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. La banque peut ainsi récupérer tout ou partie des fonds prêtés.

En ce qui concerne l’assurance emprunteur, il s’agit d’une protection pour l’emprunteur. Elle assure le remboursement du capital restant dû en cas de difficultés financière causée par une maladie ou invalidité ayant abouti à une perte d’emploi ou un décès.

Cela dit, rien ne vous oblige à souscrire à l’offre d’assurance de votre banque. Vous êtes libre de souscrire à une assurance extérieure aux tarifs plus avantageux, tant qu’elle offre un niveau de protection égale à l’offre de la banque.