Comment fonctionne l'assurance pour un bien en viager ?

Le marché du viager en France, bien que représentant seulement 1% du marché immobilier global, connaît un regain d'intérêt, notamment parmi les seniors cherchant à améliorer leur qualité de vie tout en restant chez eux. Environ 4 000 à 5 000 transactions viagères sont réalisées chaque année, avec une nette prédominance de viagers occupés. Mais comment fonctionne l'assurance habitation pour ce type de biens ?

Qu'est-ce qu'un viager ?

Le viager est une transaction immobilière où un senior vend son bien (maison, appartement, etc.) à un acheteur en échange d'une rente à vie. En plus de cette rente, le vendeur peut recevoir un bouquet représentant entre 20 et 30 % de la valeur du bien lors de la vente. À la mort du vendeur, l'acheteur devient pleinement propriétaire du bien.

Les différents types de viagers

• le viager occupé : le vendeur continue à occuper le bien ou conserve un droit d'usufruit, lui permettant de loger d'autres personnes ou de louer le bien. À son décès, l'acheteur récupère la pleine propriété ;
• le viager libre : le vendeur renonce immédiatement à l'occupation du bien, et l'acheteur obtient le droit de jouissance tout en continuant de verser une rente jusqu'au décès du vendeur ;
• la vente à terme : ce type de contrat permet aux deux parties, au moment de la vente, de convenir d'un nombre de versements de rentes limité dans le temps. L'acheteur se prémunit ainsi du risque d'une "sur longévité" du senior, qui l'amènerait à payer un nombre de mensualités qui pourrait potentiellement dépasser la valeur du bien.

Quel âge pour mettre en viager ?

La vente ou l'achat en viager est accessible à toute personne ayant la capacité juridique de le faire (aptitude physique et morale de signer un contrat). Du côté des vendeurs, il s'adresse à des personnes propriétaires, dont l'âge se situe entre 75 et 85 ans. En dessous de 75 ans, la rente est trop modeste pour être intéressante, et il est difficile de trouver un acquéreur prêt à la verser sur un temps si long.

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L'assurance habitation est-elle obligatoire ?

Si le vendeur occupe les lieux, l'obligation de souscrire une assurance habitation lui incombe. Mais il doit prévenir son assureur et modifier son contrat, car il n'est plus assuré en tant que propriétaire, mais en tant qu'occupant du bien.

Qu'il soit occupé ou non, l'acheteur peut aussi souscrire une assurance habitation propriétaire pour son bien, afin de couvrir les risques non pris en charge par l'assurance de l'occupant ou du syndic.

Quelle assurance habitation pour un vendeur ?

Pour le vendeur dans un viager occupé

En vendant en viager occupé, le vendeur conserve le droit de vivre dans le logement après la vente. Dans cette situation, il est obligatoire de souscrire une assurance habitation en tant qu'occupant. Si le vendeur avait déjà une assurance en tant que propriétaire, il est impératif de contacter l'assureur pour adapter le contrat aux nouvelles conditions. Le changement de statut de propriétaire à occupant modifie certains aspects de la couverture, ce qui nécessite une mise à jour du contrat pour assurer une protection adéquate.

Pour le vendeur dans un viager libre

Dans le cas d'un viager libre, le vendeur n'a plus aucune obligation d'assurance sur le bien, n'étant plus ni propriétaire ni occupant. Cela lui permet de percevoir les rentes sans avoir à gérer les responsabilités liées à la propriété ou à l'occupation du logement.

Quelle assurance habitation pour un acheteur ?

Pour l'acheteur d'un viager occupé

Lorsque vous achetez un viager occupé, le bien reste habité par le vendeur. Bien que ce dernier soit tenu de souscrire une assurance multirisque habitation (MRH), il est essentiel que vous preniez également certaines précautions. D'abord, si vous financez l'achat par un prêt, la banque exigera une assurance emprunteur. Cependant, obtenir un crédit peut être plus complexe dans ce cas, car vous ne pouvez pas offrir une hypothèque sur le bien comme garantie.

Ensuite, il est fortement recommandé de souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). Bien que facultative, cette assurance couvre votre responsabilité civile et peut prendre en charge les dommages non couverts par l'assurance du vendeur.

Pour l'acheteur d'un viager libre

Dans un viager libre, le vendeur cède immédiatement la jouissance du bien. Concernant l'assurance habitation :

• si vous habitez le bien : souscrire une assurance habitation est vivement recommandé pour vous protéger en cas de sinistre, et elle est obligatoire pour un appartement en copropriété ;
• si vous louez le bien : une assurance propriétaire occupant est indispensable, surtout en copropriété, où la responsabilité civile est obligatoire. Les locataires devront souscrire leur propre assurance pour couvrir les risques locatifs et leurs biens personnels.

FAQ Assurance habitation viager

• Quelles sont les autres assurances à souscrire en viager ?

  Deux assurances spécifiques au viager peuvent être envisagées :

  • l'assurance longévité exceptionnelle : elle prend en charge les rentes si le vendeur vit plus longtemps que prévu ;
  • l'assurance décès viager : elle protège vos héritiers en cas de décès prématuré, les exemptant du paiement des rentes.

• Quelle assurance prend en charge les dommages causés par des tiers dans un viager ?

  Si des dommages sont causés par des tiers, l'assurance habitation du vendeur, en viager occupé, ou celle de l'acheteur, en viager libre, interviennent. Cependant, il est important que chaque partie vérifie que ces risques sont bien couverts par leur contrat respectif.

• L'assurance prend-elle en charge les rentes impayées ?

  Oui, il existe des assurances qui couvrent le non-paiement des rentes viagères, bien que ces produits soient rares. Il est également possible d'inclure une clause résolutoire dans le contrat de vente pour annuler la vente en cas de défaut de paiement.

• Quelles démarches pour mettre son logement en viager ? 

  Les démarches pour vendre son bien ne diffèrent pas de celles d'une opération immobilière classique. Le vendeur est libre d'émettre comme il le souhaite son offre de vente, mais des agences se sont aussi spécialisées dans la mise en relation de futurs crédirentiers et débirentiers. Et comme dans toute vente immobilière, c'est l'acheteur qui a en charge tous les frais liés à la vente, y compris devant le notaire.

• Quels sont intérêts d'acheter en viager pour les vendeurs ?

  La rente en viager offre la possibilité de bénéficier d'un revenu supplémentaire, versé régulièrement, afin de pouvoir profiter matériellement de leur patrimoine, dans des conditions confortables, jusqu'à leur décès.

  D'un point de vue fiscal, si le bien est occupé, le bouquet est exonéré de la taxation sur la plus-value. Pour ce qui est de la rente, le crédirentier paye des impôts dessus, mais il bénéficie d'un abattement fiscal selon son âge (à plus de 70 ans, seulement 30 % de la rente est imposable).

• Quels sont les intérêts d'acheter en viager pour les acheteurs ?

  L'acquisition d'un bien en viager permet de développer un patrimoine immobilier, et, potentiellement, sans avoir à s'endetter ou souscrire un prêt immobilier, selon le montant du bouquet et de la rente.

  Le versement de la taxe d'habitation, de la taxe sur les ordures ménagères et des frais pour l'entretien du bien incombent au crédirentier s'il occupe le logement.

  Enfin côté fiscalité, l'opération est également intéressante, puisque si le viager est occupé, l'acquéreur n'a pas à déclarer la valeur de la pleine propriété à l'Impôt sur la fortune immobilière. Il déclare seulement la valeur de nue-propriété du bien, qui est moindre, car elle prend en compte que le crédirentier occupe encore le lieu.

• Quels sont les risques du viager ?

  Le premier risque du viager tient à la nature même du contrat signé entre les deux parties : le vendeur parie sur sa longévité, il espère toucher une somme d'argent qui égale ou dépasse la valeur de son bien. À l'inverse, l'acheteur parie sur le déclin du vendeur, il espère que son décès intervienne plus rapidement, pour acquérir un bien immobilier en dessous de sa valeur.

  La fixation du prix de vente du bien peut également comporter un risque. Il est en effet librement fixé entre les deux parties, il faut donc bien connaître le marché et ne pas sur-estimer la valeur marchande du logement payée en rentes.

  Enfin, l'évolution du prix de l'immobilier peut constituer aussi un risque important, surtout sur une période potentiellement longue. Il faut là aussi veiller à cibler une zone géographique où le prix de l'immobilier augmentera, surtout si l'on souhaite obtenir une plus-value à la revente.