Propriétaires et locataires : nouvelle loi caution loyer ?

Pour la location d'un logement, le propriétaire doit s'assurer que son locataire va bien lui verser le loyer chaque mois. C'est pourquoi, le bailleur peut demander au locataire d'avoir une caution, c'est-à-dire un garant, qui prendra en charge le versement en cas de problème. Cela peut être une personne physique, souvent un parent ou un proche, ou alors d'autres formes de garanties mises en place par l'État, dont la garantie Visale qui a été mise à jour en 2021. État des lieux des différentes modalités autour de la caution et du loyer.

Caution logement et dépôt de garantie : quelles différences ?

Dans le langage courant, la caution est souvent confondue avec le dépôt de garantie. Ces deux éléments sont pourtant bien différents. 

Qu'est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une couverture pour le bailleur, en cas de loyer impayé ou des charges locatives par le locataire.

Le dépôt de garantie est plafonné : il ne peut dépasser un mois de loyer hors charge. Il est fixe pour un bail donné et doit être payé en une seule fois au moment de la signature du bail.

Le dépôt de garantie se récupère dans un délai de deux mois après l'état des lieux de sortie et la remise des clefs du logement. Dans le cas d'un besoin de remise en état du logement, le dépôt de garantie peut être ponctionné pour assurer les réparations.

Qu'est-que la caution lors d'une location ?

La caution est une entité physique ou morale qui accepte de payer les dettes du locataire si jamais celui-ci ne paye plus son loyer ni ses charges locatives.

Quand une personne se porte caution, elle devient le garant du locataire. En toute connaissance de cause (type d'engagement, montant du loyer, etc.).

Il existe deux types de cautions : 

• La caution simple, en cas de défaillance dans le paiement des loyers, le bailleur s'adresse d'abord au locataire puis au garant.
• La caution solidaire permet au bailleur de mettre en demeure la personne qui s'est portée caution. Le bailleur doit prévenir dès le premier défaut de paiement.

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Quelles sont les différentes garanties pour les propriétaires et les locataires ?

La garantie loyers impayés pour les propriétaires (GLI)

Pour se protéger, le bailleur peut aussi choisir de souscrire une assurance "loyers impayés" aussi appelée "garantie loyers impayés" (GLI) dans le cadre d'un contrat d'assurance classique. En effet, certaines compagnies d'assurance proposant des assurances logement offrent également la possibilité de souscrire une GLI.

Il peut s'adresser directement à l'assureur de son choix. Il réalise alors lui-même les démarches pour rechercher les meilleures conditions de garantie auprès des professionnels (prix de la cotisation, étendue de la garantie).

L'étendue et la nature des garanties varient selon les contrats et les sociétés d'assurance. Mais en général, l'assurance loyers impayés permet le remboursement des pertes financières consécutives au non-paiement des :

• loyers et charges ;
• indemnités d'occupation mises à la charge du locataire ;
• frais de contentieux et de recouvrement.

Il est possible de garantir le risque de non-paiement des réparations locatives, les dégradations, les frais de déménagement, etc.

La garantie Visale

La garantie Visale est une forme de caution et dispense le locataire de présenter toute autre caution au propriétaire. Un futur locataire peut demander à Action logement d'être sa caution, c'est-à-dire de se porter garant pour lui. Pour cela, il doit demander à Action logement la garantie Visale.

Ainsi, grâce à ce système, si le locataire ne parvient pas à payer le loyer ou les charges durant le bail, ou les réparations locatives en fin de bail, Action logement verse les sommes dues au propriétaire, jusqu'à l'équivalent de 36 mensualités. Puis, c'est au locataire de rembourser directement Action logement.

C'est un service totalement gratuit, pour le locataire et pour le propriétaire, qui est possible sous certaines conditions.

Quelles sont les nouvelles réglementations logement en 2024 ?

En 2024, plusieurs changements importants ont été introduits concernant les cautions et les baux d'habitation en France. 

Encadrement des loyers

L'encadrement des loyers a été renforcé, particulièrement dans les zones tendues comme Paris. Désormais, lors de la relocation d'un logement, les propriétaires ne peuvent augmenter les loyers que dans des limites très strictes. Cette mesure vise à protéger les locataires contre les hausses abusives des loyers et à maintenir une certaine stabilité sur le marché locatif.

Durée des baux

Les durées de baux ont été adaptées pour offrir plus de flexibilité. Les baux pour les locations vides peuvent maintenant être conclus pour des durées de trois, six ou neuf mois. Pour les locations meublées, la durée standard reste d'un an, renouvelable. Cela permet aux propriétaires et locataires de s'adapter à leurs besoins spécifiques.

Caution et Garanties

Les règles concernant la caution ont été clarifiées et renforcées. Pour les locations vides, le dépôt de garantie reste plafonné à un mois de loyer, tandis que pour les locations meublées, il est plafonné à deux mois de loyer. Cette mesure vise à mieux protéger les locataires en assurant une restitution rapide et juste de la caution à la fin du bail.

État des lieux obligatoire

Il est désormais obligatoire de réaliser un état des lieux à l'entrée et à la sortie du logement, qu'il soit vide ou meublé. Cette procédure vise à prévenir les litiges liés à la restitution du dépôt de garantie et à garantir que le logement est bien entretenu tout au long de la location.

Révision des préavis

Les délais de préavis pour résilier un bail ont été revus. Le locataire doit respecter un préavis de trois mois pour quitter un logement, tandis que le propriétaire doit donner un préavis de six mois pour mettre fin au bail.

FAQ Nouvelle loi caution loyer

• La caution est-elle obligatoire pour tous les baux de location ?

  Non, la caution n'est pas obligatoire pour tous les baux. Certains propriétaires peuvent décider de ne pas exiger de caution, surtout si le locataire dispose d'une assurance loyers impayés ou d'un bon dossier.

• Que faire si le propriétaire ne restitue pas la caution dans les délais légaux ?

  Si l'état des lieux de sortie correspond à celui d'entrée, le propriétaire dispose d'un mois après la remise des clés pour restituer la caution. En cas de retard, le locataire peut demander des intérêts de 10 % du loyer hors charges par mois de retard. Si le propriétaire ne répond pas favorablement, le locataire peut engager une action en justice.

• Est-ce légal de demander deux mois de caution ?

  Lorsque vous signez un bail de location pour un logement vide, le propriétaire ne peut pas réclamer plus d'un mois de loyer. En revanche, pour un logement loué meublé, il est possible que le dépôt de garantie soit de deux mois de loyers.

• Quelles sont les garanties que le bailleur peut exiger du locataire ?

  Afin de sécuriser le paiement des loyers, le propriétaire d'un logement à louer peut :

  • soit demander un cautionnement, comme une personne physique ou morale (par exemple la garantie Visale),
  • soit souscrire une assurance "loyers impayés".

• Qui peut aider à payer une caution ?

  Il existe plusieurs aides pour participer au financement d'un dépôt de garantie :

  • Le fonds de solidarité logement (FSL)
  • L'avance Loca-pass
  • La garantie Visale